Распределение прибыли от объекта коммерческой недвижимости между инвестором и застройщиком

Допустим, что застройщик инициирует инвестиционный проект строительства и эксплуатации объекта коммерческой недвижимости, вкладывает в него собственные средства и, поскольку они недостаточны для финансирования строительства, привлекает инвестора. Предположительно, эксплуатация объекта даст поток прибыли, которая будет распределяться между застройщиком  и инвестором. Допустим, что каждый участник проекта указывает требования к окупаемости своих затрат: ставку дисконтирования потока доходов (минимальную приемлемую доходность вложений) и максимальный приемлемый срок окупаемости. Используя средства инвестора, застройщик обязуется выполнить его требования к окупаемости затрат и хотел бы освободиться от этого обязательства как можно раньше. Кроме того, каждый участник проекта заинтересован  в сокращении срока окупаемости своих затрат. Следовательно, минимизация максимума из сроков окупаемости затрат инвестора и застройщика (при выполнении их требований к окупаемости) обеспечивает согласование интересов участников проекта. Проект может быть реализован, только если существует вариант распределения прибыли, обеспечивающий выполнение требований участников к окупаемости затрат. В типичных схемах распределения прибыли доли участников постоянны во времени и либо пропорциональны взносам участников, либо обеспечивают одновременное возмещение их затрат. Мы предлагаем считать долю участника в прибыли ступенчатой функцией времени со скачками в момент окупаемости его затрат и в момент окупаемости затрат его партнера. Такая постановка задачи, насколько нам известно, ранее не рассматривалась. Задача сводится к условной максимизации двух нелинейных дифференцируемых функций одной переменной. Обоснован алгоритм, который при любом наборе значений параметров задачи либо находит целесообразное распределение прибыли, либо выясняет, что задача неразрешима. Предложенный подход расширяет множество ситуаций, в которых можно найти приемлемое для обоих участников распределение прибыли и, следовательно, расширяет множество реализуемых проектов

1. Мулен Э. Кооперативное принятие решений: аксиомы и модели. M.: Мир, 1991. 464 с.

2. Rosenbleeth C. W. Exploring joint ventures in real estate transactions. Real Estate Finance Journal, 2008, Spring issue, pp. 14–18.

3. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело ЛТД, 1995. 480 с.

4. Damodaran A. Applied corporate finance. Fourth edition. Hoboken, John Wiley & Sons, 2014, 654 p.

5. Frederick S., Loewenstein G., O'Donoghue T. Time discounting and time preference: a critical review. Journal of Economic Literature, 2002, vol. 40, no. 2, pp. 351–401.

6. Кириллов Ю. В., Назимко Е. Н. Экономико-математический подход к вычислению срока окупаемости инвестиционного проекта // Экономический анализ: теория и практика. 2012. № 45. С. 49–54.

7. Deng X., Ong S. E., Qian M. Real estate risk, corporate investment and financing choice. Journal of Real Estate Finance and Economics, 2018, vol. 57, pp. 87–113.

8. Peleg D. Fundamental models in financial theory. Cambridge, MIT Press, 2014, 492 p.

9. Nippani S. Why the risk-adjusted discount rate method is a better method than the certainty equivalent method: a teaching perspective. Afro-Asian Journal of Finance and Accounting, 2017, vol. 7, pp. 147–163.

10. Dayananda D., Irons R., Harrison S., Herbohn J., Rowland P. Capital budgeting: financial appraisal of investment projects. Cambridge, Cambridge Uni. Press, 2002, 348 p.

11. Бласет К. А., Кулаков Н. Применение метода RADR для рискованных оттоков денежных средств // Корпоративные финансы. 2018. Т. 2, № 4. С. 61– 70.